土地売却では更地のほうが高く売れるのか?

土地を売る場合には、古屋付きのまま売るよりも解体して更地にしてしまったほうが高く売れる、などという話がよく聞かれます。これって実際のところはどうなのでしょうか?結論からいいますと、更地にしたからといって、古屋付きよりも高く売れるということはほぼありません。

現実問題として、更地のほうが需要も高いので、更地として売りに出すことが必須であるかのような風潮もありますが、更地にしたからといって土地の市場価値そのものが上がるというわけではありません。

ただし古屋の状態によっては解体費用が必要となるため、買い主から解体費用の分安くしてくれという価格交渉をされるなどして、結果として市場価値が下がってしまう場合もあります。こういった場合に限っては、更地にしたほうが高く売れるという言い方も正しいといえます。(その分の解体費用はかかりますが)

建物を建ててからまだ半年程度で、特に痛んでいる箇所もない新品同様の古屋(新しくても中古という意味であえて古屋と呼びます)付きで売る場合と、更地として売る場合を考えてみればわかりやすいでしょう。 ごく当たり前の話ですが、この場合建物の価値がある分、古屋付きのほうが確実に高く売れます。

更地にしたほうが売りやすい物件とは

極端に新しい物件なら、とてもわかりやすいのですが、どのくらいの建物なら市場価値があるのか、市場価値が下がってしまうのか、特にご自身で住んでいる物件では客観的が判断が難しいところです。

  1. ①築年数20年以上の物件
  2. ②修繕などが必要な物件

といったところでしょうか。

①築年数20年以上の物件

築年数20年以上というような古い物件の場合は、不動産売買での市場価値はほぼゼロになるといわれています。築20年以上というと現在から遡るとおよそ1995年以前に建てられた物件ということになります。こういった古い物件では老朽化による傷みも激しい場合が多く、そのまま住むのに現状問題がないように見えても、近い将来なにがしかの修繕が必要となることがほとんどです。

古屋付きのまま売っても、買い主が工事費を負担しなければなりませんから、その分売れ難くなるか、値切られる可能性が高くなります。

この築年数にして20年という区切りは、木造家屋の場合のひとつの目安で、RC造の場合にはその構造上、寿命がもう少し長くなって築年数35年(1981年築)あたりが目安となります。これは老朽化による傷みのほか、1981年に施行された新耐震基準に適合していないことも、この築年数が目安とされる要因となっています。

②修繕などが必要な物件

築年数が20年以内であっても、状態の良くない物件は存在します。特に木造家屋では水回りに関わる柱や壁などに不具合が出てくる場合が多く、このあたりの修繕工事をしてからでないと、買い手がつかない場合も多くあります。もちろん問題のある物件では、木造かRC造かに関わらず修繕工事が必要となります。

不具合の程度によっては、解体して売るよりも、修繕工事を行うほうが安上がりな場合もありますから、どの程度の金額で修繕工事ができるのか、見積もりだけでもとってみる価値はあります。

また近年では、今後も増えるとされる空き家問題対策として、自治体によって不動産物件の売却をサポートする「空き家バンク」というサービスが展開されており、古い物件の場合でも、修繕しないまま売却し買い主がDIYなどで修繕を行うというスタイルを積極的に推進していますから、検討してみるのも良いでしょう。

まずは解体するならいくらでできるか調べておく

土地売却をお考えの方で、解体して更地にするか、古屋付きのまま売るのか決めかねているという場合には、解体工事を行う場合にどれくらいの費用が必要となるのかを調べておくと良いでしょう。この場合土地売却の査定見積もりと同様に、複数社から見積もりをとってみることが重要です。

複数社からの見積もりは手間も時間もかかるもの。そういう考えは古いです。 これも土地売却と同様に、ネット上で複数の解体業者に見積もり依頼ができるサービスがありますので、これらを利用すると手間と時間を大幅に省くことが可能です。

古屋付きの状態で売りに出してみる

そして解体工事の費用を知った上で、今度は売却査定を依頼します。 もちろん解体の見積もりと同様に複数社に査定してもらって、その中から売却する業者を決定するのが賢い売却方法です。

土地を売却するなら、ます査定から

最近では、都市部から田舎へ移住したいというニーズも増えてきていますから、 もしも田舎の物件であっても、予想以上にニーズがあって簡単に売却できてしまうことも少なくないです。

また、解体することを前提とした買い主が現れることもあります。この場合「買ってから解体しなければならないから、安くして欲しい。」というように値切られることもあります。そんな時に売り主側で解体する場合の費用がわかっていると、価格交渉もスムーズに行うことが出来ます。

二つの方法で売りに出すのもアリ?

最後にもうひとつ、不動産業者によっては更地として売り出すのと、古屋付きのまま売り出すのとを同時に行える場合もあります。といいますか、古屋付きならいくら、更地にするならいくら、といった形での売り出しといっても良いかもしれません。

二つの方法で売り出せば、更地として土地を探している人、古屋付きでの土地を探している人の両方の需要に応えることができますから、より多くの人が買い主としてのターゲットになりうるということです。